札幌の不動産売却ガイド 契約・法律 売却前に知っておきたい「瑕疵担保責任」ってなに？ 不動産売却で「売主はどこまで責任を負うの？」という不安はつきものです。 実は2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任へと見直されました。 本記事では両者の違い、札幌（積雪寒冷地）で起こりがちな注意点、契約実務の要所を売主目線で丁寧に解説します。 目次 瑕疵担保責任とは？ 「契約不適合責任」への変更点 契約不適合責任の具体例 売主が押さえるべき4つの要点 札幌の売却で特に注意するポイント よくあるトラブル事例 トラブルを防ぐ実践策チェックリスト よくある質問 無料相談のご案内 1. 瑕疵担保責任とは？ 1-1 「瑕疵（かし）」の意味 瑕疵とは、通常期待される品質や性能を欠く状態を指します。 例えば、引渡し時点で当事者が認識していなかった 雨漏り・シロアリ・配管不良・土壌汚染・地盤沈下などが典型です。 1-2 旧制度の要点 旧来は「隠れた欠陥」が対象で、売主は過失の有無にかかわらず一定期間責任を負う建付けでした。 買主は損害賠償や解除を求めうるため、 売主側のリスクは相応に大きいものでした。 2. 「契約不適合責任」への変更点（2020年改正） ポイント 対象が「隠れた欠陥」から「契約と適合しているか」へ拡張。 買主は修補請求・代金減額・損害賠償・解除を選べ、契約書の記載が一段と重要になりました。 項目 瑕疵担保責任（旧） 契約不適合責任（新） 対象 隠れた欠陥（瑕疵） 契約内容と異なる状態（性能・品質全般） 責任期間 原則2年（不動産） 契約で合意して定めることが可能 買主の権利 損害賠償・解除 修補・代金減額・損害賠償・解除 売主の手当て 限定的 契約条項で範囲・期間を明確化しやすい 3. 契約不適合責任の具体例 例1：雨漏りを説明せず売却 引渡し後に雨漏りが再発。契約不適合に該当し、修補や損害賠償が問題となる可能性があります。 例2：設備の不具合 給湯器やボイラーがすぐ故障。現状有姿や動作保証の有無を契約書に明記していないと、売主負担が生じうるケースがあります。 例3：境界の不明確さ 境界が曖昧なまま引渡し、後日紛争化。測量・境界確認の合意や現況の明示が重要です。 例4：告知漏れ 過去の浸水、白蟻被害、構造修繕歴などを失念・未告知。後のトラブルにつながります。 4. 売主が押さえるべき4つの要点 4-1 契約内容を明確にする 現状有姿の範囲、設備の動作保証、修補の優先順位、責任期間などを契約書に具体的に記載します。抽象表現は解釈の余地を生みトラブルの火種に。 4-2 告知義務を尽くす 売主が知りうる不具合・履歴（雨漏り、配管凍結、蟻害、浸水、越境、増改築、瑕疵保険の有無等）は、仲介会社

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札幌の不動産売却ガイド 契約・法律

不動産売却で「売主はどこまで責任を負うの？」という不安はつきものです。
実は2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任へと見直されました。
本記事では両者の違い、札幌（積雪寒冷地）で起こりがちな注意点、契約実務の要所を売主目線で丁寧に解説します。

1. 瑕疵担保責任とは？
2. 「契約不適合責任」への変更点
3. 契約不適合責任の具体例
4. 売主が押さえるべき4つの要点
5. 札幌の売却で特に注意するポイント
6. よくあるトラブル事例
7. トラブルを防ぐ実践策チェックリスト
8. よくある質問
9. 無料相談のご案内

1. 瑕疵担保責任とは？

1-1 「瑕疵（かし）」の意味

瑕疵とは、通常期待される品質や性能を欠く状態を指します。
例えば、引渡し時点で当事者が認識していなかった
雨漏り・シロアリ・配管不良・土壌汚染・地盤沈下などが典型です。

1-2 旧制度の要点

旧来は「隠れた欠陥」が対象で、売主は過失の有無にかかわらず一定期間責任を負う建付けでした。
買主は損害賠償や解除を求めうるため、
売主側のリスクは相応に大きいものでした。

2. 「契約不適合責任」への変更点（2020年改正）

3. 契約不適合責任の具体例

例1：雨漏りを説明せず売却

引渡し後に雨漏りが再発。契約不適合に該当し、修補や損害賠償が問題となる可能性があります。

例2：設備の不具合

給湯器やボイラーがすぐ故障。現状有姿や動作保証の有無を契約書に明記していないと、売主負担が生じうるケースがあります。

例3：境界の不明確さ

境界が曖昧なまま引渡し、後日紛争化。測量・境界確認の合意や現況の明示が重要です。

例4：告知漏れ

過去の浸水、白蟻被害、構造修繕歴などを失念・未告知。後のトラブルにつながります。

4. 売主が押さえるべき4つの要点

4-1 契約内容を明確にする

現状有姿の範囲、設備の動作保証、修補の優先順位、責任期間などを契約書に具体的に記載します。抽象表現は解釈の余地を生みトラブルの火種に。

4-2 告知義務を尽くす

売主が知りうる不具合・履歴（雨漏り、配管凍結、蟻害、浸水、越境、増改築、瑕疵保険の有無等）は、仲介会社に正確に伝え、重要事項説明に反映。

4-3 責任期間の設定

一般には引渡し後2〜3か月程度とする合意が多いですが、物件特性や価格交渉次第。長期化はリスクとコスト増に直結します。

4-4 保険・検査の活用

既存住宅売買瑕疵保険の付保や住宅インスペクションの実施は、売主リスクの軽減と買主の安心に寄与し、成約率や価格維持にもプラスです。

5. 札幌の売却で特に注意するポイント（積雪寒冷地）

• 屋根の雪害・雨漏り：積雪荷重や雪解け水の逆流による浸水。
• 外壁・仕上げの凍害：凍結融解サイクルでの剥離・ひび割れ。
• 給排水の凍結・破損：断熱・ヒーターの有無、冬季管理状況の明記。
• 外構・カーポートの歪み：積雪での変形・支柱腐食の点検履歴。
• マンションの場合：共用部の除雪体制、融雪槽・ボイラー保守、修繕積立金水準と長期修繕計画の整合。

札幌ならではのメンテ履歴（屋根防水、外壁改修、配管凍結対策、除排雪体制）は、告知書に整理して添付すると信頼度が高まります。

6. よくあるトラブル事例

事例1：雨漏りを「修理済み」と説明したが再発

部分補修で根治しておらず、引渡し後に再発。買主から修補請求・損害賠償を求められ、売主が費用負担。

事例2：境界未確定のまま引渡し

後日、隣地と越境が発覚。是正費用・測量費が争点に。地積測量図・境界標の有無や立会いの合意が肝要です。

事例3：設備の動作保証を曖昧にした

古いボイラーが即故障。「現状渡し」の明記や動作保証の範囲・期間を定めていなかったため、売主負担に。

7. トラブルを防ぐ実践策チェックリスト

• 売却前に住宅インスペクションを実施し、報告書で客観化。
• 屋根・外壁・配管・暖房・給湯等のメンテ履歴を一覧に。
• 既存住宅売買瑕疵保険の付保可否を事前確認。
• 現状有姿・動作保証の有無・責任期間を契約書に具体記載。
• 越境・境界は測量・合意書でクリアに。
• 札幌の除排雪体制・凍結防止策を重説・案内に織り込む。

8. よくある質問

改正後は「契約に適合しているか」を基準とし、買主は修補・代金減額・損害賠償・解除の選択が可能になりました。

物件・交渉により合意します。実務上は引渡し後2〜3か月などが目安ですが、契約条項で明確化しましょう。

雨漏り、配管凍結、蟻害、浸水、越境、増改築、機器の不具合、保険・点検履歴など。「知っていることは伝える」が基本です。

積雪荷重・雪解けによる雨漏り、凍害、凍結破損、外構の歪みなど。冬期管理や除排雪体制の説明が信頼につながります。

札幌の不動産売却、まずは無料相談を

契約不適合責任は契約書の書きぶりと事前準備でリスクを大きく抑えられます。
トラストホーム株式会社では、インスペクション手配・告知事項の整理・契約条項の設計までワンストップでサポート。
「雪害が心配」「修繕履歴のまとめ方が分からない」など、お気軽にご相談ください。

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監修：トラストホーム株式会社（札幌市）｜本記事は一般的な解説であり、最終判断は専門家へご相談ください。

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